- Сегмент : Business Class, Elit Class, Premium Class, Deluxe Class
- Коммерческая недвижимость: офисные помещения, здания и особняки, торговые помещения, бизнес центры, торговые центры
- Загородная недвижимость: дома, участки, земли, таунхаусы, виллы
- Жилая недвижимость: квартиры, пентхаусы и апартаменты от ведущих участников рынка
МЫ ОРИЕНТИРУЕМСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО НА ЗАДАЧИ НАШЕГО КЛИЕНТА
МИССИЯ
Мы создаем исключительную культуру обслуживания на рынке недвижимости, инвестиций и финансов для осознанных людей, кратно превосходя первичные ожидания клиента с целью сохранения ими денежных средств, создания нового качества жизни, роста уровня капитала и создания партнерских отношений, измеряемых десятками лет.
Мы больше, чем просто агентство
мы аналитики на рынке недвижимости, стратегии и прогнозы строим исключительно на данных статистики, экономя Ваше время, предоставляя лучшее решение и увеличивая Ваш личный капитал
ЭКСКЛЮЗИВНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ОДЕССЕ
Команда экспертов
 |
Руководитель отдела продаж
Ольга Олиевская
 |
Руководитель отдела продаж
Алена Биднюк
 |
Иванка Оласюк
 |
Роман Коваленко
 |
Нана Дубцова
 |
Тимур Озлопат
Отзывы наших клиентов
Как мы достигаем уникальный результат для Вас
90%
клиентов обращаются в компанию по рекомендации, что говорит об очевидной ценности, которую мы создаем
53%
клиентов осуществляют повторные операции с недвижимостью в течении первых 2 лет, что говорит об актуальности предложенных решений и нашей эффективности
Ежегодно
компания B&B Estate входит в тройку лидеров по объемам продаж у ведущих игроков рынка недвижимости Одессы
Часто задаваемые вопросы
Комиссия Агента
Один из самых часто задаваемых вопросов ,который поступает к любому Агентству Недвижимости ,это "А сколько мы вам должны ?
Ответ прост ,если мы предоставляем услуги по продаже от застройщика ,наша комиссия составляет 0%
Комиссия по продаже вторичной недвижимости ,как правило составляет 5% ,но это решается индивидуально ,в зависимости от объекта
Рассрочка
РАССРОЧКА С УДОРОЖАНИЕМ НА ПРОЦЕНТ - КАК ПОСЧИТАТЬ? НА ПРИМЕРЕ КАДОРР
Для начала разберемся в базовых понятиях.
Стоимость квартиры получается если умножить площадь квартиры в м2 (метр квадратный) на стоимость за м2
Пример:
У нас есть квартира площадью 40 м2
Стоимость за м2 - 1 000 у.е.
Считаем: 40 м2 * 1 000 у.е./м2 = 40 000 у.е.
Это стоимость квартиры при полной оплате (без рассрочки). Застройщик заинтересован в том, чтобы именно так все и покупали. Если клиент хочет купить квартиру в рассрочку - застройщик может предоставить такую возможность на определенных условиях. У каждого застройщика условия разные, но в общем они похожи.
Что нужно знать для того, чтобы посчитать рассрочку?
- Размер первоначального взноса - обычно указывается в процентах
- Какая наценка при таком первом взносе Указывается в процентах или в конкретной сумме, которую нужно прибавить к стоимости за м2
- На какой срок в количестве месяцев можно получить рассрочку
Стандартные условия увеличения цены в зависимости от первого взноса:
Первый внос 4 % - добавляем 12 % к общей стоимость квартиры при полной оплате
Первый внос 10 % - добавляем 9 %
Первый внос 25 % - добавляем 6 %
Первый внос 50 % - добавляем 3 %
Первым делом нужно получить НОВУЮ стоимость квартиры.
Например квартира стоит 40 000 у.е. и клиент клиент может внести примерно 10 000 у.е. Это примерно 25% от стоимости квартиры.
НОВАЯ стоимость квартиры - считаем:
40 000 * 1,06 = 42 400 (или 40 000 + 6% = 42 400)
Окей - новая стоимость квартиры составляет 42 400 у.е. Теперь мы можем точно сказать клиенту размер первого взноса в сумме. Для этого нужно из НОВОЙ стоимости квартиры получить 25%
Первоначальный взнос - считаем:
42 240 * 0,25 = 10 600 у.е. (или 42 2400 * 25% = 10 600)
После оплаты первого взноса у нас получается остаток стоимости, который нам нужно выплатить за период рассрочки. Для этого нам нужно от НОВОЙ стоимости квартиры отнять первый взнос.
Остаток стоимости квартиры - считаем:
42 400 - 10 600 = 31 800 у.е.
Осталось рассчитать - какие платежи в месяц нужно будет выплачивать нашему клиенту. Для этого нам нужно поделить остаток стоимости на количество месяцев, которые нам дает застройщик для погашения остатка. Допустим что у нас рассрочка на 24 месяца.
Ежемесячный платеж - считаем:
31 800 / 24 месяца = 1 325 у.е. в месяц
ЗАЧЕМ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР СОБСТВЕННИКУ?
Что он может сделать сам, а что он сделать не может?
- Мы подготовим все документы к сделке
- Мы будем рекламировать Ваш объект
- Вы будете работать с одним агентом и вам не будут звонить все
- Мы продадим быстрее
- Мы продадим дороже
- Мы гарантируем безопасность сделки
- Мы раздадим всем агентствам
Как мы работаем с Инвестором
Ключевая задача агента в работе с инвестором - говорить с клиентом на языке денег, цифр и перспектив.
Один из навыков - расчет рентабельности актива от сдачи в аренду. Считается это очень просто - сумма дохода за год делится на стоимость актива. Например:
Квартира сдается 300 долларов в месяц - за год это 3,600 у.е.
Стоимость квартиры с ремонтом - 40,000 у.е.
3,600 / 40,000 = 0,09 - это получается 9% годовых на вложенные средства.
Если Вы хотите более подробно рассчитать доход выбранного объекта -обратитесь к нашему агенту
Как проходит сделка у застройщика
Квартиры с договором инвестирования
Договор инвестирования
Договор инвестирования - это общее понятие. Законом Украины признаются легитимными примерно 160 видов и у каждого свое название. Выучить их все наверное не получится и на самом деле не нужно. Риелтор не юрист. Но в общем мы обсудим этот вопрос.
Общий смысл такой:
Для строительства дома нужны деньги.
Застройщик в большинстве случаев инвестирует свои средства в:
- Земля - все что связано с тем, чтобы на земле можно было строить
- Проект - разработка проекта и его согласование стоит немалых средств.
- Проекты технических условий - по завершении строительства дом нужно подключить к свету, газу, воде и канализации.
- Ведение подготовительных работ
- Административные расходы, реклама и создание отдела продаж.
- Инвестором может быть как частное лицо, так и юридическое.
- Инвестор вкладывает деньги в строительство и после завершения строительства застройщик обязан передать инвестору недвижимость, согласно договору инвестирования.
- В процессе строительства инвестор может продать (передать) права на свою квартиру по договору переуступки прав.
- Инвестор в любой момент может отказаться от своей квартиры и затребовать деньги назад.
Если очень коротко - то договор инвестирования об этом.
Когда дом построился
Когда дом построился происходят следующие процессы:
- Дом проходит комиссию ГАСКа - государственная архитектурная строительная комиссия. Комиссия проверяет качество строительства и выполнение норм и стандартов согласно проекту. В результате проверки должен быть сертификат о готовности дома к эксплуатации
- Дому присваивается почтовый адрес
- Теперь дом должен быть подключен к коммуникациям - вода, газ, свет, канализация...
После получения сертификата о готовности дома к эксплуатации у каждого инвестора, согласно договору инвестирования, возникает обязанность принять квартиру у застройщика.
Об этом подписывается АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
До договору инвестирования застройщик должен построить объект и он должен до тех пор, пока инвестором не подписан акт приёма-передачи. Этот момент, хоть и простой, весьма ответственный. Лучше, если на "приёмку" квартиры от застройщика приедет прораб - он знает на что смотреть. Если у покупателя нет своего прораба - B&B предоставит своего!
Свидетельство права собственности СПС
Для оформления права собственности нужно 4 документа:- Договор инвестирования
- Технический паспорт объекта
- Справка о полной выплате пая
- Акт приёма-передачи
Как правило, застройщик предлагает свои услуги по оформлению СПС. Застройщик делает все оптом и все очень просто. Стоимость в районе 80 долларов. Можно и самому, если хочется сэкономить 20-30 долларов)
СРОКИ оформления СПС не установлены. Фактически комплекс из вышеперечисленных документов и есть правом собственности. Но затягивать с оформлением все же не стоит.
Единственная причина, по которой откладывают оформление СПС - планы на продажу квартиры в ближайшее время. Если ближайшие три года продажа не планируется - лучше оформить СПС уже сейчас и потом провести нотариальную сделку.
Переуступка прав
У инвестора всегда есть возможность продать квартиру в процессе строительства по договору ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ по договору инвестирования. Часто, даже после окончания строительства квартиры продаются по переуступке. Даже с ремонтом. Это нормальноТакой договор подписывается исключительно в центральном офисе компании.
По договору переуступки инвестор-1 передаёт все права и обязанности по договору инвестирования инвестору-2. Основные пункты договора:
Инвестор имеет право - получить в собственность объект недвижимости после получения сертификата о готовности дома к эксплуатации
Инвестор обязан - вовремя оплатить объект и вовремя принять объект у застройщика
Переуступка возможна и применяется при условии:
- Юридическое лицо, которое подписывало договор инвестирования, еще действительно и кооператив, который осуществлял застройку еще работает.
- На объект недвижимости еще нет зарегистрированных права собственности (предыдущий пункт)
Стоимость оформления ПЕРЕУСТУПКИ у каждого застройщика и объекта могут быть разными. Об этом внимательно читаем соответствующие пункты договора инвестирования.
Как проходит сделка у Нотариуса
АВАНС
В офисе АН встречаются ПОКУПАТЕЛЬ и СОБСТВЕННИК в присутствии агента и его руководителя.
Покупатель при себе должен иметь:
- Деньги на аванс.
- Паспорт Украины
- Код ИНН
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости
- технический паспорт на объект
- Паспорт Украины
- Код ИНН
При условии, что собственников несколько - желательно их собрать всех на аванс.
- До 50.000 - аванс 2.000 (5%)
- До 100.000 - 5.000 (5%)
- Свыше 200.000 - аванс 10%
Наш клиент - это тот, кто платит комиссию.
Желательно чтобы наш клиент пришел раньше.
Мы обсудим заранее стратегию торга по цене объекта и подпишем договор на оказание услуг договор об оплате комиссии АН с предоплатой услуг АНДалее присоединяется вторая сторона.
Переговоры по цене. Оформление аванса.
Пока все это происходит - секретарь снимает скан-копии со всех документов.
На авансе договариваемся о сроках заключения основного договора купли-продажи.
Аванс может быть с передан собственнику или оставлен в АН по договору поручению. Договор поручения применяется в случае, если:
- Собственника по какой-то причине нет на месте
- Если у собственника нет с собой всех необходимых документов
- Если мы не доверяем собственнику.
Нотариус проверяет документы и подскажет что еще нужно взять для проведения законной купли-продажи прав собственности
СПРАВКИ
Для проведения стандартной нотариальной сделки понадобится:
1. Справка о прописанных (форма Ф-1) - ОБЯЗАТЕЛЬНО.
Эту справку может получить собственник. Срок получения справки от 4 до 10 рабочих дней. Справка выдается собственнику при наличии документов на объект.
Нотариус может сделать нотариальный запрос - это может ускорить процесс выдачи справки.
Просите нотариуса указать в запросе “Прошу выдать справку предъявителю этого запроса” - это позволит Вам вместо собственника съездить в ЦНАП и решить все вопросы. Для получения справки Вам понадобятся оригиналы документов на объек
2. Справка об оценочной стоимости объекта. ОБЯЗАТЕЛЬНО.
Оценка - это вопрос творческий. Цена за м2 может варьироваться. Мы можем взять на себя задачу обзвонить наших оценщиков и выбрать лучшую цену.
ВАЖНО ЗНАТЬ - правильно проводить сделки с указанием рыночной стоимости. Однако могут быть отклонения. Стороны могут стремиться сэкономить на налогах и будут просить сделать цену поменьше. Или на оборот - кто-то хочет показать источник денег или расходы - тогда могут просить сделать цену больше. Это всегда нужно обсуждать
3. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Нотариусу эта справка не нужна. Это в интересах покупателя приобрести объект без долгов.
НАЛОГИ
Покупатель:
- 1% - от оценочной стоимости - Государственная пошлина.
- 5,000-6.000 грн - услуги нотариуса - (может отличаться в зависимости от документов - нужно уточнять)
- 1,000-2,000 грн - Услуги банка 50% - (может отличаться в зависимости от документов - нужно уточнять)
- 1% - от оценочной стоимости - пенсионный фонд.
- 1,000 грн - Услуги банка 50% - (может отличаться в зависимости от документов - нужно уточнять)
- Собственник уже что-то продавал из недвижимости в течении последнего года.
- Правоустанавливающие документы “моложе” 3х лет
- Объект недвижимости не является жилым - паркинги, офисы, апартаменты, коммерция
- 5% - НДФЛ - налог с дохода физических лиц (18%- в случае если собственник не резидент Украины)
- 1.5% - военный сбор
СДЕЛКА
Мы встречаем собственника и покупателя у нотариуса. Помощник нотариуса берет документы у Собственника и Покупателя для снятия копий.
Примерно через 20 минут нотариус предлагает ознакомиться с договором купли-продажи, который распечатан на обычной бумаге. Цель этого процесса - проверить правильность указанных данных:
- Паспортные данные
- Код ИНН
- Адрес объекта
После “вычитки”, при отсутствии корректировок, нотариус предлагает произвести расчет между покупателем и собственником. Как правило, у нотариуса есть специальное помещение для этой процедуры.
Есть ли у нас Обучение ?
Вашему вниманию -Программа обучения «Новичок»
1.Урок знакомство / о нашем агентстве /целях /планах /задачах /что мы хотим и как видим работу наших агентов
Что мы для этого будем делать и как этого добиться
Краткий ввод в сферу недвижимости
2. Теория / Понятие «недвижимость» , рынок недвижимости , тенденции , цены , топ продаж на рынке (застройщик, тип квартир )классы ЖК , количество и преимущество ЖК в городе Одесса
3. Материалы строительства , влияние материалов на класс ЖК, актуальные технологии строительства , понятие «Геодезия»
4. Юридическая сторона вопроса о недвижимости , переуступка , разновидности договоров( форвардный , инвестиционный , договор дериватива и тд) , СПС, акт приема передачи , договора наследства /дарения и тд
.Налоги , разновидности налогов в зависимости от типа недвижимости ( первичка до 3х лет , после 3х лет , апартаменты и тд)
5. Вторичная недвижимость / договор эксклюзива , аналитика рынка / как оценить квартиру с ремонтом / что влияет на стоимость /какие документы нужны от собственника / от покупателя
6. Мастер класс по Продажам
7. Инвестиции / виды инвестиций / зависимость подбора объекта в зависимости от вида инвестиции /коммерческая недвижимость как вид инвестиции.
8. Разбор ЖК и застройщиков по районам / приморский р-н , количество ЖК , Средняя ценовая политика , классы домов в этом районе , лучшие актуальные предложения по всем классам ЖК
9. Киевский район -//-
10. Малиновский район -//-
11. Заключительный урок /подведение итогов /вопрос -ответ , срез знаний , экзамен
12. мотивационное направление для тех кто прошёл экзамен /ознакомление с задачами и целями /план
1.Урок знакомство / о нашем агентстве /целях /планах /задачах /что мы хотим и как видим работу наших агентов
Что мы для этого будем делать и как этого добиться
Краткий ввод в сферу недвижимости
2. Теория / Понятие «недвижимость» , рынок недвижимости , тенденции , цены , топ продаж на рынке (застройщик, тип квартир )классы ЖК , количество и преимущество ЖК в городе Одесса
3. Материалы строительства , влияние материалов на класс ЖК, актуальные технологии строительства , понятие «Геодезия»
4. Юридическая сторона вопроса о недвижимости , переуступка , разновидности договоров( форвардный , инвестиционный , договор дериватива и тд) , СПС, акт приема передачи , договора наследства /дарения и тд
.Налоги , разновидности налогов в зависимости от типа недвижимости ( первичка до 3х лет , после 3х лет , апартаменты и тд)
5. Вторичная недвижимость / договор эксклюзива , аналитика рынка / как оценить квартиру с ремонтом / что влияет на стоимость /какие документы нужны от собственника / от покупателя
6. Мастер класс по Продажам
7. Инвестиции / виды инвестиций / зависимость подбора объекта в зависимости от вида инвестиции /коммерческая недвижимость как вид инвестиции.
8. Разбор ЖК и застройщиков по районам / приморский р-н , количество ЖК , Средняя ценовая политика , классы домов в этом районе , лучшие актуальные предложения по всем классам ЖК
9. Киевский район -//-
10. Малиновский район -//-
11. Заключительный урок /подведение итогов /вопрос -ответ , срез знаний , экзамен
12. мотивационное направление для тех кто прошёл экзамен /ознакомление с задачами и целями /план
Отдел продаж |
Наш e-mail |