Мы B&B Estate

Учредители компании: 
Марина Балабанова и Александр Брага

МЫ ОРИЕНТИРУЕМСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО НА ЗАДАЧИ НАШЕГО КЛИЕНТА
    • Сегмент : Business Class, Elit Class, Premium Class, Deluxe Class
    • Коммерческая недвижимость: офисные помещения, здания и особняки, торговые помещения, бизнес центры, торговые центры
    • Загородная недвижимость: дома, участки, земли, таунхаусы, виллы
    • Жилая недвижимость: квартиры, пентхаусы и апартаменты от ведущих участников рынка

    МИССИЯ

    Мы создаем исключительную культуру обслуживания на рынке недвижимости, инвестиций и финансов для осознанных людей, кратно превосходя первичные ожидания клиента с целью сохранения ими денежных средств, создания нового качества жизни, роста уровня капитала и создания партнерских отношений, измеряемых десятками лет.

    Мы больше, чем просто агентство

    мы аналитики на рынке недвижимости, стратегии и прогнозы строим исключительно на данных статистики, экономя Ваше время, предоставляя лучшее решение и увеличивая Ваш личный капитал

    ЭКСКЛЮЗИВНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ОДЕССЕ

    Команда экспертов

    Руководитель отдела продаж
    Ольга Олиевская
    Руководитель отдела продаж
    Алена Биднюк
    Иванка Оласюк
    Роман Коваленко
    Нана Дубцова
    Тимур Озполат

    Отзывы наших клиентов

    Ольга, спасибо тебе за подборку квартиры, а самое главное вариант, который нам действительно подходит по всем параметрам, при любом удобном случае, будем рекомендовать

    Дарья
    Архитектор

    Очень приятно обращаться к профессионалам ,у нас осталось очень приятное впечатление 

    Антон
    Производитель мебели в Израиле

    Очень осталась довольна обслуживанием Алены Биднюк! Благодарю за отличную правильную и выгодную идею вложения средств! БОЛЬШИЕ специалисты!!!  Вы такие молодцы, супер! Ждем снова старта продаж выгодных и проверенных новостроев ! 

    Надежда Жданова
    Импортер

    Приносим свою благодарность сотрудникам агенства B&B estate, а также Ольге за Профессиональную работу в подборе недвижимости (четкость, быстрота, прекрасная ориентировка по всем объектам, сразу понимают, что клиенту надо, в любое время суток на связи, что очень важно.) Плюс профессиональная и сложенная работа на всех этапах сделки. Сто процентов можно доверится и ни за что не переживать, комфортно, безопасно проверено на собственном опыте. 
    С уверенностью рекомендуем агенство.

    Елена Зайцева
    Юрист

    Как мы достигаем уникальный результат для Вас

    90%
    клиентов обращаются в компанию по рекомендации, что говорит об очевидной ценности, которую мы создаем
    53%
    клиентов осуществляют повторные операции с недвижимостью в течении первых 2 лет, что говорит об актуальности предложенных решений и нашей эффективности
    Ежегодно
    компания B&B Estate входит в тройку лидеров по объемам продаж у ведущих игроков рынка недвижимости Одессы

    Часто задаваемые вопросы

    Комиссия Агента
    Один из самых часто задаваемых вопросов ,который поступает к любому Агентству Недвижимости ,это "А сколько мы вам должны ? Ответ прост ,если мы предоставляем услуги по продаже от застройщика ,наша комиссия составляет 0% Комиссия по продаже вторичной недвижимости ,как правило составляет 5% ,но это решается индивидуально ,в зависимости от объекта
    Рассрочка

    РАССРОЧКА С УДОРОЖАНИЕМ НА ПРОЦЕНТ - КАК ПОСЧИТАТЬ? НА ПРИМЕРЕ КАДОРР

    Для начала разберемся в базовых понятиях.


    Стоимость квартиры получается если умножить площадь квартиры в м2 (метр квадратный) на стоимость за м2

    Пример:

    У нас есть квартира площадью 40 м2

    Стоимость за м2 - 1 000 у.е.

    Считаем: 40 м2 * 1 000 у.е./м2 = 40 000 у.е.

    Это стоимость квартиры при полной оплате (без рассрочки). Застройщик заинтересован в том, чтобы именно так все и покупали. Если клиент хочет купить квартиру в рассрочку - застройщик может предоставить такую возможность на определенных условиях. У каждого застройщика условия разные, но в общем они похожи.

     
    Что нужно знать для того, чтобы посчитать рассрочку?

    • Размер первоначального взноса - обычно указывается в процентах
    • Какая наценка при таком первом взносе Указывается в процентах или в конкретной сумме, которую нужно прибавить к стоимости за м2
    • На какой срок в количестве месяцев можно получить рассрочку
    В этом примере мы посчитаем по стандартным условиям СК Кадорр. 

    Стандартные условия увеличения цены в зависимости от первого взноса:
    Первый внос 4 % - добавляем 12 % к общей стоимость квартиры при полной оплате
    Первый внос 10 % - добавляем 9 %
    Первый внос 25 % - добавляем 6 %
    Первый внос 50 % - добавляем 3 %

     
    Первым делом нужно получить НОВУЮ стоимость квартиры. 

    Например квартира стоит 40 000 у.е. и клиент клиент может внести примерно 10 000 у.е. Это примерно 25% от стоимости квартиры.

    НОВАЯ стоимость квартиры - считаем:

    40 000 * 1,06 = 42 400 (или 40 000 + 6% = 42 400)

    Окей - новая стоимость квартиры составляет 42 400 у.е. Теперь мы можем точно сказать клиенту размер первого взноса в сумме. Для этого нужно из НОВОЙ стоимости квартиры получить 25%

    Первоначальный взнос - считаем:

    42 240 * 0,25 = 10 600 у.е. (или 42 2400 * 25% = 10 600)

    После оплаты первого взноса у нас получается остаток стоимости, который нам нужно выплатить за период рассрочки. Для этого нам нужно от НОВОЙ стоимости квартиры отнять первый взнос.

    Остаток стоимости квартиры - считаем:

    42 400 - 10 600 = 31 800 у.е.

    Осталось рассчитать - какие платежи в месяц нужно будет выплачивать нашему клиенту. Для этого нам нужно поделить остаток стоимости на количество месяцев, которые нам дает застройщик для погашения остатка. Допустим что у нас рассрочка на 24 месяца.

    Ежемесячный платеж - считаем: 

    31 800 / 24 месяца = 1 325 у.е. в месяц

    ЗАЧЕМ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР СОБСТВЕННИКУ?
    Что он может сделать сам, а что он сделать не может?

    • Мы подготовим все документы к сделке
    • Мы будем рекламировать Ваш объект
    • Вы будете работать с одним агентом и вам не будут звонить все
    • Мы продадим быстрее
    • Мы продадим дороже
    • Мы гарантируем безопасность сделки
    • Мы раздадим всем агентствам
    Как мы работаем с Инвестором

    Ключевая задача агента в работе с инвестором - говорить с клиентом на языке денег, цифр и перспектив.


    Один из навыков - расчет рентабельности актива от сдачи в аренду. Считается это очень просто - сумма дохода за год делится на стоимость актива. Например:

    Квартира сдается 300 долларов в месяц - за год это 3,600 у.е.
    Стоимость квартиры с ремонтом - 40,000 у.е.
    3,600 / 40,000 = 0,09 - это получается 9% годовых на вложенные средства.
    Если Вы хотите более подробно рассчитать доход выбранного объекта -обратитесь к нашему агенту


    Как проходит сделка у застройщика

    Квартиры с договором инвестирования

    Договор инвестирования

    Договор инвестирования - это общее понятие. Законом Украины признаются легитимными примерно 160 видов и у каждого свое название. Выучить их все наверное не получится и на самом деле не нужно. Риелтор не юрист. Но в общем мы обсудим этот вопрос.

    Общий смысл такой:

    Для строительства дома нужны деньги. 

    Застройщик в большинстве случаев инвестирует свои средства в:

    • Земля - все что связано с тем, чтобы на земле можно было строить
    • Проект - разработка проекта и его согласование стоит немалых средств.
    • Проекты технических условий - по завершении строительства дом нужно подключить к свету, газу, воде и канализации. 
    • Ведение подготовительных работ
    • Административные расходы, реклама и создание отдела продаж.
    Далее застройщику нужны деньги для ведения полноценных строительных работ. Для этого застройщик привлекает инвесторов. 

    • Инвестором может быть как частное лицо, так и юридическое. 
    • Инвестор вкладывает деньги в строительство и после завершения строительства застройщик обязан передать инвестору недвижимость, согласно договору инвестирования. 
    • В процессе строительства инвестор может продать (передать) права на свою квартиру по договору переуступки прав. 
    • Инвестор в любой момент может отказаться от своей квартиры и затребовать деньги назад.

    Если очень коротко - то договор инвестирования об этом.

    Когда дом построился

    Когда дом построился происходят следующие процессы:

    • Дом проходит комиссию ГАСКа - государственная архитектурная строительная комиссия. Комиссия проверяет качество строительства и выполнение норм и стандартов согласно проекту. В результате проверки должен быть сертификат о готовности дома к эксплуатации
    • Дому присваивается почтовый адрес
    • Теперь дом должен быть подключен к коммуникациям - вода, газ, свет, канализация...

    После получения сертификата о готовности дома к эксплуатации у каждого инвестора, согласно договору инвестирования, возникает обязанность принять квартиру у застройщика. 

    Об этом подписывается АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ

    До договору инвестирования застройщик должен построить объект и он должен до тех пор, пока инвестором не подписан акт приёма-передачи. Этот момент, хоть и простой, весьма ответственный. Лучше, если на "приёмку" квартиры от застройщика приедет прораб - он знает на что смотреть. Если у покупателя нет своего прораба - B&B предоставит своего!

    Свидетельство права собственности СПС

    Для оформления права собственности нужно 4 документа:

    1. Договор инвестирования
    2. Технический паспорт объекта
    3. Справка о полной выплате пая
    4. Акт приёма-передачи
    Конечно нужен паспорт и код ИНН.

    Как правило, застройщик предлагает свои услуги по оформлению СПС. Застройщик делает все оптом и все очень просто. Стоимость в районе 80 долларов. Можно и самому, если хочется сэкономить 20-30 долларов) 

    СРОКИ оформления СПС не установлены. Фактически комплекс из вышеперечисленных документов и есть правом собственности. Но затягивать с оформлением все же не стоит. 

    Единственная причина, по которой откладывают оформление СПС - планы на продажу квартиры в ближайшее время. Если ближайшие три года продажа не планируется - лучше оформить СПС уже сейчас и потом провести нотариальную сделку.

    Переуступка прав

    У инвестора всегда есть возможность продать квартиру в процессе строительства по договору ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ по договору инвестирования. Часто, даже после окончания строительства квартиры продаются по переуступке. Даже с ремонтом. Это нормально

    Такой договор подписывается исключительно в центральном офисе компании. 

    По договору переуступки инвестор-1 передаёт все права и обязанности по договору инвестирования инвестору-2. Основные пункты договора:

    Инвестор имеет право - получить в собственность объект недвижимости после получения сертификата о готовности дома к эксплуатации

    Инвестор обязан - вовремя оплатить объект и вовремя принять объект у застройщика

    Переуступка возможна и применяется при условии:

    1. Юридическое лицо, которое подписывало договор инвестирования, еще действительно и кооператив, который осуществлял застройку еще работает. 
    2. На объект недвижимости еще нет зарегистрированных права собственности (предыдущий пункт)
    По сути переуступка это аналог нотариального договора купли-продажи.

    Стоимость оформления ПЕРЕУСТУПКИ у каждого застройщика и объекта могут быть разными. Об этом внимательно читаем соответствующие пункты договора инвестирования. 

    Как проходит сделка у Нотариуса

    АВАНС

    В офисе АН встречаются ПОКУПАТЕЛЬ и СОБСТВЕННИК в присутствии агента и его руководителя.
    Покупатель при себе должен иметь:

    • Деньги на аванс.
    • Паспорт Украины
    • Код ИНН
    Собственники при себе должен иметь:
    • правоустанавливающие документы на объект недвижимости
    • технический паспорт на объект
    • Паспорт Украины
    • Код ИНН

    При условии, что собственников несколько - желательно их собрать всех на аванс.


    Размер аванса
     может быть любым, по согласованию сторон. Лучше придерживаться стандартных размеров:
    • До 50.000 - аванс 2.000 (5%)
    • До 100.000 - 5.000 (5%)
    • Свыше 200.000 - аванс 10%

    Наш клиент - это тот, кто платит комиссию. 

    Желательно чтобы наш клиент пришел раньше.

    Мы обсудим заранее стратегию торга по цене объекта и подпишем договор на оказание услуг договор об оплате комиссии АН с предоплатой услуг АН


    Далее присоединяется вторая сторона. 

    Переговоры по цене. Оформление аванса. 

    Пока все это происходит - секретарь снимает скан-копии со всех документов.

    На авансе договариваемся о сроках заключения основного договора купли-продажи.

    Аванс может быть с передан собственнику или оставлен в АН по договору поручению. Договор поручения применяется в случае, если:

    • Собственника по какой-то причине нет на месте
    • Если у собственника нет с собой всех необходимых документов
    • Если мы не доверяем собственнику.
    После аванса отправляем все документы нотариусу на проверку. Нотариус проверяет на аресты и другие виды обременений объект, собственника и покупателя.
    Нотариус проверяет документы и подскажет что еще нужно взять для проведения законной купли-продажи прав собственности  

    СПРАВКИ

    Для проведения стандартной нотариальной сделки понадобится:

     
    1. Справка о прописанных (форма Ф-1) - ОБЯЗАТЕЛЬНО.
    Эту справку может получить собственник. Срок получения справки от 4 до 10 рабочих дней. Справка выдается собственнику при наличии документов на объект.
    Нотариус может сделать нотариальный запрос - это может ускорить процесс выдачи справки.
    Просите нотариуса указать в запросе “Прошу выдать справку предъявителю этого запроса” - это позволит Вам вместо собственника съездить в ЦНАП и решить все вопросы. Для получения справки Вам понадобятся оригиналы документов на объек

    2. Справка об оценочной стоимости объекта. ОБЯЗАТЕЛЬНО.
    Оценка - это вопрос творческий. Цена за м2 может варьироваться. Мы можем взять на себя задачу обзвонить наших оценщиков и выбрать лучшую цену.

     
    ВАЖНО ЗНАТЬ - правильно проводить сделки с указанием рыночной стоимости. Однако могут быть отклонения. Стороны могут стремиться сэкономить на налогах и будут просить сделать цену поменьше. Или на оборот - кто-то хочет показать источник денег или расходы - тогда могут просить сделать цену больше. Это всегда нужно обсуждать

     
    3. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
    Нотариусу эта справка не нужна. Это в интересах покупателя приобрести объект без долгов.  

    НАЛОГИ

    Покупатель:

    • 1% - от оценочной стоимости - Государственная пошлина.
    • 5,000-6.000 грн - услуги нотариуса - (может отличаться в зависимости от документов - нужно уточнять)
    • 1,000-2,000 грн - Услуги банка 50% - (может отличаться в зависимости от документов - нужно уточнять)
    Собственник:
    • 1% - от оценочной стоимости - пенсионный фонд.
    • 1,000 грн - Услуги банка 50% - (может отличаться в зависимости от документов - нужно уточнять)
    ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ НАЛОГИ СОБСТВЕННИКА возникают если:
    • Собственник уже что-то продавал из недвижимости в течении последнего года.
    • Правоустанавливающие документы “моложе” 3х лет
    • Объект недвижимости не является жилым - паркинги, офисы, апартаменты, коммерция
    В этих случаях добавляется:
    • 5% - НДФЛ - налог с дохода физических лиц (18%- в случае если собственник не резидент Украины)
    • 1.5% - военный сбор  

    СДЕЛКА

    Мы встречаем собственника и покупателя у нотариуса. Помощник нотариуса берет документы у Собственника и Покупателя для снятия копий.
    Примерно через 20 минут нотариус предлагает ознакомиться с договором купли-продажи, который распечатан на обычной бумаге. Цель этого процесса - проверить правильность указанных данных:

    • Паспортные данные
    • Код ИНН
    • Адрес объекта
    В принципе прочесть договор перед подписанием - это нормально.
    После “вычитки”, при отсутствии корректировок, нотариус предлагает произвести расчет между покупателем и собственником. Как правило, у нотариуса есть специальное помещение для этой процедуры.
    Есть ли у нас Обучение ?
    Вашему вниманию -Программа обучения «Новичок»
    1.Урок знакомство / о нашем агентстве /целях /планах /задачах /что мы хотим и как видим работу наших агентов
    Что мы для этого будем делать и как этого добиться
    Краткий ввод в сферу недвижимости
    2. Теория / Понятие «недвижимость» , рынок недвижимости , тенденции , цены , топ продаж на рынке (застройщик, тип квартир )классы ЖК , количество и преимущество ЖК в городе Одесса
    3. Материалы строительства , влияние материалов на класс ЖК, актуальные технологии строительства , понятие «Геодезия»
    4. Юридическая сторона вопроса о недвижимости , переуступка , разновидности договоров( форвардный , инвестиционный , договор дериватива и тд) , СПС, акт приема передачи , договора наследства /дарения и тд
    .Налоги , разновидности налогов в зависимости от типа недвижимости ( первичка до 3х лет , после 3х лет , апартаменты и тд)
    5. Вторичная недвижимость / договор эксклюзива , аналитика рынка / как оценить квартиру с ремонтом / что влияет на стоимость /какие документы нужны от собственника / от покупателя
    6. Мастер класс по Продажам
    7. Инвестиции / виды инвестиций / зависимость подбора объекта в зависимости от вида инвестиции /коммерческая недвижимость как вид инвестиции.
    8. Разбор ЖК и застройщиков по районам / приморский р-н , количество ЖК , Средняя ценовая политика , классы домов в этом районе , лучшие актуальные предложения по всем классам ЖК
    9. Киевский район -//-
    10. Малиновский район -//-
    11. Заключительный урок /подведение итогов /вопрос -ответ , срез знаний , экзамен
    12. мотивационное направление для тех кто прошёл экзамен /ознакомление с задачами и целями /план
    Главный офис
    Одесса, Генуэзская 1Г
    Аркадия, Приморский район
    Позвоните нам