Ми B&B Estate

Квартири з договором інвестування

Договір інвестування

Договір інвестування – це загальне поняття. Законом України визнаються легітимними приблизно 160 видів та у кожного своя назва. Вивчити їх всі напевно, не вийде і насправді не потрібно. Рієлтор не юрист. Але загалом ми обговоримо це питання.

Загальний сенс такий:

Для будівництва будинку потрібні гроші. 

Забудовник у більшості випадків інвестує свої кошти у:

• Земля - ​​все, що пов'язано з тим, щоб на землі можна було будувати
• Проект - розробка проекту та його узгодження коштує чималих коштів.
• Проекти технічних умов - після завершення будівництва будинок потрібно підключити до світла, газу, води та каналізації. 
• Ведення підготовчих робіт
• Адміністративні витрати, реклама та створення відділу продажів.

• Інвестором може бути як приватна особа, так і юридична. 
• Інвестор вкладає гроші у будівництво та після завершення будівництва забудовник зобов'язаний передати інвестору нерухомість, згідно з договором інвестування. 
• У процесі будівництва інвестор може продати (передати) права на свою квартиру за договором переуступки прав. 
• Інвестор у будь-який момент може відмовитися від своєї квартири та зажадати гроші назад.

Якщо дуже коротко – то договір інвестування про це.

Коли будинок збудувався

Коли будинок побудувався відбуваються такі процеси:

• Будинок проходить комісію ДАБК – державна архітектурна будівельна комісія. Комісія перевіряє якість будівництва та виконання норм та стандартів відповідно до проекту. В результаті перевірки має бути сертифікат про готовність будинку до експлуатації
• Будинку надається поштова адреса
• Тепер будинок має бути підключений до комунікацій - вода, газ, світло, каналізація...

Після отримання сертифіката про готовність будинку до експлуатації у кожного інвестора згідно з договором інвестування виникає обов'язок прийняти квартиру у забудовника. 

Про це підписується АКТ ПРИЙОМУ-ПЕРЕДАЧІ

До договору інвестування забудовник повинен побудувати об'єкт і він повинен доти, доки інвестором не підписано акт прийому-передачі. Цей момент, хоч і простий, дуже відповідальний. Краще, якщо на "прийомку" квартири від забудовника приїде виконроб - він знає, на що дивитися. Якщо у покупця немає свого виконроба - B&B надасть свого!

Свідоцтво права власності

1. Договір інвестування
2. Технічний паспорт об'єкту
3. Довідка про повну виплату паю
4. Акт прийому-передачі

Як правило, забудовник пропонує свої послуги з оформлення СПС. Забудовник робить все оптом та все дуже просто. Вартість близько 80 доларів. Можна й самому, якщо хочеться заощадити 20-30 доларів) 

ТЕРМІНИ оформлення СПС не встановлено. Фактично комплекс із перелічених вище документів і є правом власності. Але затягувати з оформленням все ж таки не варто. 

Єдина причина, через яку відкладають оформлення СПС - плани на продаж квартири найближчим часом. Якщо найближчі три роки продаж не планується – краще оформити СПС вже зараз і потім провести нотаріальну угоду.

Переуступка прав

Такий договір підписується виключно у центральному офісі компанії. 

За договором переуступки інвестор-1 передає всі права та обов'язки за договором інвестування інвестору-2. Основні пункти договору:

Інвестор має право - отримати у власність об'єкт нерухомості після отримання сертифіката про готовність будинку до експлуатації

Інвестор зобов'язаний - вчасно оплатити об'єкт та вчасно прийняти об'єкт у забудовника

Переуступка можлива та застосовується за умови:

1. Юридична особа, яка підписувала договір інвестування, ще справді і кооператив, який здійснював забудову, ще працює. 
2. На об'єкт нерухомості ще немає зареєстрованих прав власності (попередній пункт)

Вартість оформлення ПЕРЕУСТУПКИ у кожного забудовника та об'єкта можуть бути різними. Про це уважно читаємо відповідні пункти договору інвестування. 

АВАНС

В офісі АН зустрічаються ПОКУПЕЦЬ та ВЛАСНИК у присутності агента та його керівника.
Покупець при собі повинен мати:

• Гроші на аванс.
• Паспорт України
• Код ІПН

• документи, що встановлюють право на об'єкт нерухомості
• технічний паспорт на об'єкт
• Паспорт України
• Код ІПН

• До 50.000 - аванс 2.000 (5%)
• До 100.000 - 5.000 (5%)
• Понад 200.000 - аванс 10%

Далі приєднується друга сторона. 

Переговори щодо ціни. Оформлення авансу. 

Поки що все це відбувається - офіс менеджер знімає скан-копії з усіх документів.

На авансі домовляємося про терміни укладання основного договору купівлі-продажу.

Аванс може бути переданий власнику або залишений в АН за договором доручення. Договір доручення застосовується у разі, якщо:

• Власника з якоїсь причини немає на місці
• Якщо власник не має з собою всіх необхідних документів
• Якщо ми не довіряємо власнику.

ДОВІДКИ

Для проведення стандартної нотаріальної угоди знадобиться:

 
1. Довідка про прописаних (форма Ф-1) - ОБОВ'ЯЗКОВО.
Цю довідку може отримати власник. Термін отримання довідки – від 4 до 10 робочих днів. Довідка видається власнику за наявності документів на об'єкт.
Нотаріус може зробити нотаріальний запит – це може прискорити процес видачі довідки.
Просіть нотаріуса вказати в запиті "Прошу видати довідку пред'явнику цього запиту" - це дозволить Вам замість власника з'їздити до ЦНАПу та вирішити всі питання. Для отримання довідки Вам знадобляться оригінали документів на об'єкт

2. Довідка про оцінну вартість об'єкта. ОБОВ'ЯЗКОВО.
Оцінка – це питання творче. Ціна за м2 може змінюватись. Ми можемо взяти на себе завдання, обдзвонити наших оцінювачів та вибрати найкращу ціну.

 
ВАЖЛИВО ЗНАТИ - правильно проводити угоди із зазначенням ринкової вартості. Однак може бути відхилення. Сторони можуть прагнути заощадити на податках і проситимуть зробити меншу ціну. Або на оборот – хтось хоче показати джерело грошей чи витрати – тоді можуть просити зробити ціну більшою. Це завжди потрібно обговорювати

 
3. Довідка про відсутність заборгованостей із комунальних платежів.
Нотаріусу ця довідка не потрібна. Це на користь покупця придбати об'єкт без боргів.  

ПОДАТКИ

Покупець:

• 1% - від оціночної вартості - Державне мито.
• 5,000-6.000 грн - послуги нотаріуса – (може відрізнятися залежно від документів – потрібно уточнювати)
• 1,000-2,000 грн - Послуги банку 50% - (може відрізнятися залежно від документів – потрібно уточнювати)

• 1% - від оціночної вартості – пенсійний фонд.
• 1,000 грн - Послуги банку 50% - (може відрізнятися залежно від документів – потрібно уточнювати)

• Власник уже щось продавав із нерухомості протягом останнього року.
• Правовстановлюючі документи "молодші" 3х років
• Об'єкт нерухомості не є житловим - паркінги, офіси, апартаменти, комерція

• 5% - ПДФО - податок з доходу фізичних осіб (18% - у разі якщо власник не резидент України)
• 1.5% - військовий збір  

УГОДА

Ми зустрічаємо власника та покупця у нотаріуса. Помічник нотаріуса бере документи у Власника та Покупця для зняття копій.
Приблизно через 20 хвилин нотаріус пропонує ознайомитись із договором купівлі-продажу, який роздрукований на звичайному папері. Мета цього процесу – перевірити правильність зазначених даних:

• Паспортні дані
• Код ІПН
• Адреса об'єкта