Ми B&B Estate

Засновники компанії: 
Марина Балабанова і Олександр Брага

МИ ОРІЄНТУЄМОСЯ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ ВИКЛЮЧНО НА ЗАВДАННЯ НАШОГО КЛІЄНТА
    • Сегмент : Business Class, Elit Class, Premium Class, Deluxe Class
    • Комерційна нерухомість: офісні приміщення, будинки та особняки, торгові приміщення, бізнес центри, торгові центри
    • Заміська нерухомість: будинки, ділянки, землі, таунхауси, вілли
    • Житлова нерухомість: квартири, пентхауси та апартаменти від провідних учасників ринку

    МІСІЯ

    Ми створюємо виняткову культуру обслуговування на ринку нерухомості, інвестицій та фінансів для усвідомлених людей, кратно перевершуючи первинні очікування клієнта з метою збереження ними коштів, створення нової якості життя, зростання рівня капіталу та створення партнерських відносин, що вимірюються десятками років.

    Ми більше, ніж просто агентство

    ми аналітики на ринку нерухомості, стратегії та прогнози будуємо виключно на даних статистики, заощаджуючи Ваш час, надаючи найкраще рішення та збільшуючи Ваш особистий капітал

    ЕКСКЛЮЗИВНА НЕРУХОМІСТЬ В ОДЕСІ

    Відгуки наших клієнтів

    Ольга, спасибо тебе за подборку квартиры, а самое главное вариант, который нам действительно подходит по всем параметрам, при любом удобном случае, будем рекомендовать

    Дарья
    Архитектор

    Очень приятно обращаться к профессионалам ,у нас осталось очень приятное впечатление 

    Антон
    Производитель мебели в Израиле

    Очень осталась довольна обслуживанием Алены Биднюк! Благодарю за отличную правильную и выгодную идею вложения средств! БОЛЬШИЕ специалисты!!!  Вы такие молодцы, супер! Ждем снова старта продаж выгодных и проверенных новостроев ! 

    Надежда Жданова
    Импортер

    Приносим свою благодарность сотрудникам агенства B&B estate, а также Ольге за Профессиональную работу в подборе недвижимости (четкость, быстрота, прекрасная ориентировка по всем объектам, сразу понимают, что клиенту надо, в любое время суток на связи, что очень важно.) Плюс профессиональная и сложенная работа на всех этапах сделки. Сто процентов можно доверится и ни за что не переживать, комфортно, безопасно проверено на собственном опыте. 
    С уверенностью рекомендуем агенство.

    Елена Зайцева
    Юрист

    Як ми досягаємо унікального результату для Вас

    90%
    клієнтів звертаються до компанії за рекомендацією, що говорить про очевидну цінність, яку ми створюємо
    53%
    клієнтів здійснюють повторні операції з нерухомістю протягом перших 2 років, що говорить про актуальність запропонованих рішень та нашої ефективності
    Щорічно
    компанія B&B Estate входить до трійки лідерів за обсягами продажу у провідних гравців ринку нерухомості Одеси

    Часті питання що задаються

    Комісія Агента
    Одне з найпоширеніших питань, яке надходить до будь-якого Агентства Нерухомості, це "А скільки ми вам повинні?" Відповідь проста, якщо ми надаємо послуги з продажу від забудовника, наша комісія складає 0% Комісія з продажу вторинної нерухомості, як правило, складає 5%, але це вирішується індивідуально, залежно від об'єкта.
    Розстрочка

    РОЗРОЧКА З ПОДОРОЖЧАННЯМ НА ВІДСОТОК - ЯК ПОРАХУВАТИ? НА ПРИКЛАДІ КАДОРР

    Для початку розберемося у базових поняттях.


    Вартість квартири виходить якщо помножити площу квартири в м2 (метр квадратний) на вартість за м2

    Приклад:

    У нас є квартира площею 40 м2

    Вартість за м2 - 1 000 у.о.

    Рахуємо: 40 м2 * 1 000 у.о./м2 = 40 000 у.о.

    Це вартість квартири за повної оплати (без розстрочки). Забудовник зацікавлений у тому, щоби саме так усе й купували. Якщо клієнт хоче купити квартиру на виплати - забудовник може надати таку можливість на певних умовах. У кожного забудовника умови різні, але загалом вони схожі.

     
    Що потрібно знати для того, щоб порахувати розстрочку?

    • Розмір початкового внеску – зазвичай вказується у відсотках
    • Яка націнка з такого першого внеску Вказується у відсотках або в конкретній сумі, яку потрібно додати до вартості за м2
    • На який термін у кількості місяців можна отримати розстрочку
    У цьому прикладі ми порахуємо за стандартними умовами Будівельної Компанії Кадорр. 

    Стандартні умови збільшення ціни в залежності від першого внеску:
    Перший внесок 4 % - додаємо 12% до загальної вартості квартири при повній оплаті
    Перший внесок 10 % - додаємо 9 %
    Перший внесок 25 % - додаємо 6 %
    Перший внесок 50 % - додаємо 3 %

     
    Насамперед потрібно отримати НОВУ вартість квартири. 

    Наприклад, квартира коштує 40 000 у.о. клієнт може внести приблизно 10 000 у.о. Це приблизно 25% вартості квартири.

    НОВА вартість квартири - рахуємо:

    40 000 * 1,06 = 42 400 (або 40 000 + 6% = 42 400)

    Окей - нова вартість квартири складає 42 400 у.о. Тепер ми можемо точно сказати клієнту про розмір першого внеску в сумі. Для цього потрібно з нової вартості квартири отримати 25%

    Початковий внесок - рахуємо:

    42 240 * 0,25 = 10 600 у.о. (или 42 2400 * 25% = 10 600)

    Після сплати першого внеску ми отримуємо залишок вартості, який нам потрібно виплатити за період розстрочки. Для цього нам потрібно від НОВОЇ вартості квартири відібрати перший внесок.

    Залишок вартості квартири - рахуємо:

    42 400 - 10 600 = 31 800 у.о.

    Залишилось розрахувати – які платежі на місяць потрібно буде виплачувати нашому клієнту. Для цього нам потрібно поділити залишок вартості на кількість місяців, які нам пропонує забудовник для погашення залишку. Припустимо, що у нас розстрочка на 24 місяці.

    Щомісячний платіж - рахуємо: 

    31 800 / 24 місяці = 1 325 у.о. в місяць

    НАВІЩО ЕКСКЛЮЗИВНИЙ ДОГОВІР ВЛАСНИКУ?
    Що він може зробити сам, а що він зробити не може?

    • Ми підготуємо всі документи до угоди
    • Ми рекламуватимемо Ваш об'єкт
    • Ви працюватимете з одним агентом і вам не будуть дзвонити всі
    • Ми продамо швидше
    • Ми продамо дорожче
    • Ми гарантуємо безпеку угоди
    • Ми роздамо всім агенціям
    Як ми працюємо з Інвестором

    Ключове завдання агента в роботі з інвестором - говорити з клієнтом мовою грошей, цифр та перспектив.


    Одна з навичок – розрахунок рентабельності активу від здачі в оренду. Вважається це дуже просто – сума доходу за рік ділиться на вартість активу. Наприклад:

    Квартира здається 300 доларів на місяць – за рік це 3,600 у.о.
    Вартість квартири з ремонтом - 40,000 у.о.
    3,600 / 40,000 = 0,09 - це виходить 9% річних на вкладені кошти.
    Якщо Ви хочете детальніше розрахувати дохід обраного об'єкта - зверніться до нашого агента


    Як проходить угода у забудовника

    Квартири з договором інвестування

    Договір інвестування

    Договір інвестування – це загальне поняття. Законом України визнаються легітимними приблизно 160 видів та у кожного своя назва. Вивчити їх всі напевно, не вийде і насправді не потрібно. Рієлтор не юрист. Але загалом ми обговоримо це питання.

    Загальний сенс такий:

    Для будівництва будинку потрібні гроші. 

    Забудовник у більшості випадків інвестує свої кошти у:

    • Земля - ​​все, що пов'язано з тим, щоб на землі можна було будувати
    • Проект - розробка проекту та його узгодження коштує чималих коштів.
    • Проекти технічних умов - після завершення будівництва будинок потрібно підключити до світла, газу, води та каналізації. 
    • Ведення підготовчих робіт
    • Адміністративні витрати, реклама та створення відділу продажів.
    Далі забудовнику потрібні гроші для проведення повноцінних будівельних робіт. Для цього забудовник приваблює інвесторів. 

    • Інвестором може бути як приватна особа, так і юридична. 
    • Інвестор вкладає гроші у будівництво та після завершення будівництва забудовник зобов'язаний передати інвестору нерухомість, згідно з договором інвестування. 
    • У процесі будівництва інвестор може продати (передати) права на свою квартиру за договором переуступки прав. 
    • Інвестор у будь-який момент може відмовитися від своєї квартири та зажадати гроші назад.

    Якщо дуже коротко – то договір інвестування про це.

    Коли будинок збудувався

    Коли будинок побудувався відбуваються такі процеси:

    • Будинок проходить комісію ДАБК – державна архітектурна будівельна комісія. Комісія перевіряє якість будівництва та виконання норм та стандартів відповідно до проекту. В результаті перевірки має бути сертифікат про готовність будинку до експлуатації
    • Будинку надається поштова адреса
    • Тепер будинок має бути підключений до комунікацій - вода, газ, світло, каналізація...

    Після отримання сертифіката про готовність будинку до експлуатації у кожного інвестора згідно з договором інвестування виникає обов'язок прийняти квартиру у забудовника. 

    Про це підписується АКТ ПРИЙОМУ-ПЕРЕДАЧІ

    До договору інвестування забудовник повинен побудувати об'єкт і він повинен доти, доки інвестором не підписано акт прийому-передачі. Цей момент, хоч і простий, дуже відповідальний. Краще, якщо на "прийомку" квартири від забудовника приїде виконроб - він знає, на що дивитися. Якщо у покупця немає свого виконроба - B&B надасть свого!

    Свідоцтво права власності

    Для оформлення права власності потрібно 4 документи:

    1. Договір інвестування
    2. Технічний паспорт об'єкту
    3. Довідка про повну виплату паю
    4. Акт прийому-передачі
    Звичайно потрібен паспорт та код ІПН.

    Як правило, забудовник пропонує свої послуги з оформлення СПС. Забудовник робить все оптом та все дуже просто. Вартість близько 80 доларів. Можна й самому, якщо хочеться заощадити 20-30 доларів) 

    ТЕРМІНИ оформлення СПС не встановлено. Фактично комплекс із перелічених вище документів і є правом власності. Але затягувати з оформленням все ж таки не варто. 

    Єдина причина, через яку відкладають оформлення СПС - плани на продаж квартири найближчим часом. Якщо найближчі три роки продаж не планується – краще оформити СПС вже зараз і потім провести нотаріальну угоду.

    Переуступка прав

    В інвестора завжди є можливість продати квартиру в процесі будівництва за договором ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ за договором інвестування. Часто навіть після закінчення будівництва квартири продаються по переуступці. Навіть із ремонтом. Це нормально

    Такий договір підписується виключно у центральному офісі компанії. 

    За договором переуступки інвестор-1 передає всі права та обов'язки за договором інвестування інвестору-2. Основні пункти договору:

    Інвестор має право - отримати у власність об'єкт нерухомості після отримання сертифіката про готовність будинку до експлуатації

    Інвестор зобов'язаний - вчасно оплатити об'єкт та вчасно прийняти об'єкт у забудовника

    Переуступка можлива та застосовується за умови:

    1. Юридична особа, яка підписувала договір інвестування, ще справді і кооператив, який здійснював забудову, ще працює. 
    2. На об'єкт нерухомості ще немає зареєстрованих прав власності (попередній пункт)
    По суті, переуступка це аналог нотаріального договору купівлі-продажу.

    Вартість оформлення ПЕРЕУСТУПКИ у кожного забудовника та об'єкта можуть бути різними. Про це уважно читаємо відповідні пункти договору інвестування. 

    Як відбувається угода у Нотаріуса

    АВАНС

    В офісі АН зустрічаються ПОКУПЕЦЬ та ВЛАСНИК у присутності агента та його керівника.
    Покупець при собі повинен мати:

    • Гроші на аванс.
    • Паспорт України
    • Код ІПН
    Власник при собі повинен мати:
    • документи, що встановлюють право на об'єкт нерухомості
    • технічний паспорт на об'єкт
    • Паспорт України
    • Код ІПН

    За умови, якщо власників кілька – бажано їх зібрати всіх на аванс.


    Розмір авансу
     може бути будь-яким, за згодою сторін. Краще дотримуватися стандартних розмірів:
    • До 50.000 - аванс 2.000 (5%)
    • До 100.000 - 5.000 (5%)
    • Понад 200.000 - аванс 10%

    Наш клієнт – це той, хто платить комісію. 

    Бажано, щоб наш клієнт прийшов раніше.

    Ми обговоримо заздалегідь стратегію торгу за ціною об'єкта та підпишемо договір про надання послуг, договір про оплату комісії АН з передоплатою послуг АН


    Далі приєднується друга сторона. 

    Переговори щодо ціни. Оформлення авансу. 

    Поки що все це відбувається - офіс менеджер знімає скан-копії з усіх документів.

    На авансі домовляємося про терміни укладання основного договору купівлі-продажу.

    Аванс може бути переданий власнику або залишений в АН за договором доручення. Договір доручення застосовується у разі, якщо:

    • Власника з якоїсь причини немає на місці
    • Якщо власник не має з собою всіх необхідних документів
    • Якщо ми не довіряємо власнику.
    Після авансу надсилаємо всі документи нотаріусу на перевірку. Нотаріус перевіряє на арешти та інші види обтяжень об'єкт, власника та покупця.
    Нотаріус перевіряє документи та підкаже, що ще потрібно взяти для проведення законної купівлі-продажу прав власності  

    ДОВІДКИ

    Для проведення стандартної нотаріальної угоди знадобиться:

     
    1. Довідка про прописаних (форма Ф-1) - ОБОВ'ЯЗКОВО.
    Цю довідку може отримати власник. Термін отримання довідки – від 4 до 10 робочих днів. Довідка видається власнику за наявності документів на об'єкт.
    Нотаріус може зробити нотаріальний запит – це може прискорити процес видачі довідки.
    Просіть нотаріуса вказати в запиті "Прошу видати довідку пред'явнику цього запиту" - це дозволить Вам замість власника з'їздити до ЦНАПу та вирішити всі питання. Для отримання довідки Вам знадобляться оригінали документів на об'єкт

    2. Довідка про оцінну вартість об'єкта. ОБОВ'ЯЗКОВО.
    Оцінка – це питання творче. Ціна за м2 може змінюватись. Ми можемо взяти на себе завдання, обдзвонити наших оцінювачів та вибрати найкращу ціну.

     
    ВАЖЛИВО ЗНАТИ - правильно проводити угоди із зазначенням ринкової вартості. Однак може бути відхилення. Сторони можуть прагнути заощадити на податках і проситимуть зробити меншу ціну. Або на оборот – хтось хоче показати джерело грошей чи витрати – тоді можуть просити зробити ціну більшою. Це завжди потрібно обговорювати

     
    3. Довідка про відсутність заборгованостей із комунальних платежів.
    Нотаріусу ця довідка не потрібна. Це на користь покупця придбати об'єкт без боргів.  

    ПОДАТКИ

    Покупець:

    • 1% - від оціночної вартості - Державне мито.
    • 5,000-6.000 грн - послуги нотаріуса – (може відрізнятися залежно від документів – потрібно уточнювати)
    • 1,000-2,000 грн - Послуги банку 50% - (може відрізнятися залежно від документів – потрібно уточнювати)
    Власник:
    • 1% - від оціночної вартості – пенсійний фонд.
    • 1,000 грн - Послуги банку 50% - (може відрізнятися залежно від документів – потрібно уточнювати)
    ДОДАТКОВІ ПОДАТКИ ВЛАСНИКА виникають якщо:
    • Власник уже щось продавав із нерухомості протягом останнього року.
    • Правовстановлюючі документи "молодші" 3х років
    • Об'єкт нерухомості не є житловим - паркінги, офіси, апартаменти, комерція
    У цих випадках додається:
    • 5% - ПДФО - податок з доходу фізичних осіб (18% - у разі якщо власник не резидент України)
    • 1.5% - військовий збір  

    УГОДА

    Ми зустрічаємо власника та покупця у нотаріуса. Помічник нотаріуса бере документи у Власника та Покупця для зняття копій.
    Приблизно через 20 хвилин нотаріус пропонує ознайомитись із договором купівлі-продажу, який роздрукований на звичайному папері. Мета цього процесу – перевірити правильність зазначених даних:

    • Паспортні дані
    • Код ІПН
    • Адреса об'єкта
    У принципі прочитати договір перед підписанням – це нормально.
    Після “вичитування”, за відсутності коригувань, нотаріус пропонує зробити розрахунок між покупцем та власником. Як правило, нотаріус має спеціальне приміщення для цієї процедури.
    Чи є у нас Навчання?
    Вашій увазі -Програма навчання «Новичок»
    1.Урок знайомство / про наше агентство / цілі / плани / завдання / що ми хочемо і як бачимо роботу наших агентів
    Що ми для цього робитимемо і як цього досягти
    Коротке введення у сферу нерухомості
    2. Теорія / Поняття «нерухомість», ринок нерухомості, тенденції, ціни, топ продажів на ринку (забудовник, тип квартир) класи ЖК, кількість та перевага ЖК у місті Одеса
    3. Матеріали будівництва, вплив матеріалів на клас ЖК, актуальні технології будівництва, поняття «Геодезія»
    4. Юридична сторона питання про нерухомість, переуступка, різновиди договорів (форвардний, інвестиційний, договір деривативу і т.д.), СПС, акт прийому передачі, договори спадщини/дарування тощо
    Податки, різновиди податків залежно від типу нерухомості (первинна до 3х років, після 3х років, апартаменти тощо)
    5. Вторинна нерухомість / ексклюзивний договір, аналіз ринку / як оцінити квартиру з ремонтом / що впливає на ціну / які документи потрібні від власника / від покупця
    6. Майстер-клас з продажу
    7. Інвестиції / види інвестицій / в залежності від вибору об'єкта в залежності від виду інвестицій / комерційна нерухомість як вид інвестицій.
    8. Аналіз ЖК і забудовників по району / Приморський район, кількість ЖК, середня цінова політика, класи будинків в цьому районі, кращі актуальні пропозиції для всіх класів ЖК
    9. Київський район -//-
    10. Малиновский район -//-
    11. Підсумковий урок / підбиття підсумків / питання - відповідь, перевірка знань, іспит
    12. Мотиваційний напрямок для тих, хто склав іспит / ознайомлення із завданнями та цілями / план
    Головний офіс
    Одеса, Генуезька 1Г
    Аркадія, Приморський район
    Зателефонуйте нам